「再建不可物件」って実際どうなの？尼崎の実例で解説します。

不動産投資を調べていると、「再建不可」というワードをよく目にします。「危なそう」「避けた方がいい」というイメージを持つ方も多いですが、実際のところはどうなのでしょうか。今回は、TANNIKIが取り扱う尼崎市内の実際の物件を例に、再建不可のリスクと可能性を正直にご説明します。

まず、「再建不可」とは何か？

再建不可物件とは、現在の建築基準法上の要件を満たしていない土地に建つ建物のことです。具体的には、建物が「幅4m以上の道路に2m以上接していない」場合、建て替えの許可が下りません。

今回の尼崎の物件は、接道が私道であり、位置指定道路の認定を受けていないため、建築基準法上の道路に該当しません。つまり、現在の建物を取り壊した場合、原則として新しい建物を建てることができないのです。

再建不可物件のリスク：尼崎市の中古戸建

この物件の基本スペックです。

阪神武庫川駅から徒歩7分、4LDK・86.76㎡の2階建て。令和7年5月にリフォーム済みで、現在は月額73,000円で賃貸中のオーナーチェンジ物件です。固定資産税・都市計画税は年間わずか36,700円です。

なぜ利回りが高いのか？

再建不可物件は市場で敬遠されやすいため、同エリアの通常物件と比べて販売価格が大きく下がります。一方、家賃相場はほぼ変わりません。この「価格の割引」と「家賃の安定」が組み合わさることで、高い利回りが生まれます。

正直なリスクの話

① 売却が難しい買い手が限られるため、将来的に売りたいと思ったときに時間がかかることがあります。

② 銀行融資が通りにくい多くの金融機関は再建不可物件への融資を断るか、条件を厳しくします。現金購入が基本となります。

③ 建物が老朽化したとき大規模修繕はできますが、建て替えはできません。将来の維持費を考えておく必要があります。

どんな人に向いているか？

再建不可物件は、すべての投資家に向いているわけではありません。ただ、以下に当てはまる方には合理的な選択肢になりえます。

現金で購入でき、長期保有を前提に「毎月の家賃収入」を目的とする方。売却益（キャピタルゲイン）ではなく、家賃収入（インカムゲイン）を重視する方。日本の不動産市場に低コストで参入したい外国籍の方にも相談しやすい物件です。