タワーマンションの賃貸利回りを再考する
- Koko
- 1月26日
- 読了時間: 3分
― 市場データから見る新たな視点 ―
はじめに
タワーマンションは、日本において
立地の良さ・資産価値の安定性・流動性の高さ
といった点から、代表的な高付加価値住宅として認識されています。
一方で、
賃貸利回りは高くない資産
というイメージを持たれることも少なくありません。
しかし、近年の実際の賃貸データを分析すると、
この従来の認識とは異なる側面が見えてきます。
実際の成約データを基にした分析では、
一部のタワーマンションにおいて表面利回り10％を超える事例が確認されています。
本稿では、実際の市場データを用いて、タワーマンションの賃貸利回りを客観的に検証し、その背景にある構造を整理していきます。
表面利回りとは
本分析で用いている「表面利回り（表面利回り）」は、
以下の計算式に基づいています。
年間賃料 ÷ 新築分譲時の購入価格
現在の時価ではなく、
「取得時価格に対して、現在どの程度の賃料収益を生んでいるか」
を把握する指標です。
分析対象は以下の通りです。
過去12か月間の実際の賃貸募集データ
新築分譲時の販売価格
20階以上のタワーマンション
投資専用物件は除外
データから見るタワーマンションの賃貸利回り
表面利回り上位50棟のタワーマンションでは、
最高利回り：15.8％（東京都港区）
10％超：8棟
9％台：17棟
8％台：27棟
タワーマンションにおいても、
8～10％台の表面利回りが現実的に存在している
ことが確認されました。
地域別の特徴：大阪の存在感
特に注目すべき点は、
大阪市内の物件が多くランクインしていることです。
主なエリア：
西区
北区
福島区
浪速区
これらは湾岸部や再開発エリアを含み、
都市機能の向上とともに賃貸需要が底堅く推移しています。
築年数と利回りの関係
高利回り物件の多くには、
以下の共通点が見られました。
竣工年：2005～2006年が中心
約6割が 築15～20年
最も新しい物件でも 築10年以上
この結果は、
利回りの高さが築浅かどうかでは決まらない
ことを示唆しています。
資産価値と賃貸収益は別軸で考える
タワーマンションは依然として、
売却のしやすさ
市場価格の透明性
都市部での安定した需要
といった強みを持っています。
一方、賃貸収益性は
取得時の価格と現在の賃料水準の関係
によって左右されます。
長期保有者にとっては、
売却ではなく賃貸継続が合理的な選択となるケース
も十分に考えられます。
まとめ
タワーマンションは
「資産価値重視の住宅」というイメージが先行しがちですが、
実際のデータを見ると、
賃貸収益面でも想定以上のパフォーマンスを示す事例が存在します。
新築価格が高騰する現在、
過去の価格水準と現在の賃料を冷静に比較する視点は、
これまで以上に重要になっています。
価値を決めるのは新しさではなく、
「いつ、どの価格で取得したか」なのかもしれません。
データ出典・分析条件
データ出典：Realnet マンションデータ
分析対象：新築分譲価格・直近賃貸募集データ
調査期間：直近12か月
対象物件：20階以上のタワーマンション（投資専用除外）
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